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wzatv:香港房价反弹、新加坡低迷 中国再次全球围猎?

时间:2016-11-23 18:58来源:财经综合报道 作者:118KJ 点击:
香港政府在11月4日突然收紧房地产政策,对本地居民的第二套购房将再次提高印花税,此前的税率按照楼价区隔,最高为房价的8.5%,而在新政之后,印花税则统一为15%。 香港房价在过

  香港政府在11月4日突然收紧房地产政策,对本地居民的第二套购房将再次提高印花税,此前的税率按照楼价区隔,最高为房价的8.5%,而在新政之后,印花税则统一为15%。

  香港房价在过去一年中经历了过山车,今年前两个季度,房价出现下跌,与2015年的高点相比,下滑了大约10%,但从第二季度底开始,房价开始明显升温,在过去的一个季度中,房价几乎收复了全部失地,这成为了本次政策出台的重要背景。

  香港房价的突然反弹直播,在很大程度上与内地房价的飙升有关,在很多人看来,中国很多一线城市的房价与香港的差距已经明显缩小,而在数年前还有至少30-40%的差距。从2005年以来,上海的房价表现明显好于香港和新加坡,尤其在2015年之后,上海房价扶摇直上,而香港和新加坡的房价处于整体调整态势。这导致了中国一线城市房价与全球主要城市的房价差距开始收窄,这样的比价效应,让很多资金开始寻找海外的投资机会。内地买家无疑是过去十多年来香港楼市的重要推手之一,而眼下的香港房价反弹,是否意味着中国资金再次开始全球围猎呢?

  内地投资客在全球楼市的大量投资,导致了很多国家和地区出台了相关的房价降温举措,而这样的举措在未来是否会再度面临挑战,值得推敲。

  新加坡市场仍然低迷

  在很多国家的实践中,新加坡对楼市的降温举措,几乎起到了立竿见影的效果。2011年和2013年,新加坡政府先后两次通过额外买方印花税抑制投机性买房,规定外国买家和非个人购买私宅时,必须缴付高达15%的额外买方印花税。与此同时,永久居民也须支付5%的额外买方印花税,购买第二套房时则要付10%的额外印花税。

  而与此同时,新加坡金管局也对借款人的杠杆率和现金流进行收紧。这其中代表性的政策是房屋贷款与价值比率(loan-to-value,简称LTV),该政策从2012年开始实施,并在2013年进行过调整。总体来看,首套购房者可以贷款八成,但第二套房则只能贷款五成,第三套四成。另外一项政策则是总债务偿还比率框架(total debt serving ratio,简称TDSR),此政策从2013年6月开始实施,政策的核心是借款人的所有债务的每个月还款金额,不得超过收入的60%。

  这几项政策联合实施后,从2012年底开始,新加坡的房价进入“漫漫熊途”,在过去的两年多的时间内,atv,私人住宅的价格下跌幅度约为10%。跌幅最大的是豪宅价格,度假胜地圣陶沙的房价跌幅已经接近20%,至今市场元气仍然难以恢复。

  香港政策被迫加

  而类似的政策在香港的执行效果却不如新加坡,香港政府从2012年开始收紧房地产政策,当年10月,香港推出“额外印花税”以及“买家印花税”,政策规定,购买住宅3年内卖房需支付10%到20%不等的“额外印花税”;非香港永久性居民和所有公司购房需缴纳双倍即15%的“买家印花税”。政策推出后,房地产市场并没有明显的降温,这导致了香港政府在2013年再度出台“双倍印花税”政策,即香港居民在购买第二套房屋时,需要缴纳最高8.5%的印花税,较之前的4.25%翻了一番。

  这样的政策出台,在一定程度上限制了房价的涨幅。在短暂的市场疲弱后,香港楼价从2014年之后再度上涨,直至2015年下半年才出现下降。其间,香港金管局于2015年2月出台了提高首付等一系列政策,包括将价值700万港元或以下自用住宅物业的最高按揭成数由六成至七成,调低至六成;将购买第二套房的按揭供款与入息比率上限由五成降至四成;将各类非自用物业的按揭供款对入息比率上限亦由五成降至四成。

  房地产信贷政策收紧后,香港房地产市场明显降温。到2016年年中,香港的房价与2015年9月的高点相比下滑了大约10%,但仍高于2013年大约5%。但在过去的两个季度中,香港房价开始明显反弹,并开始接近2015年9月的历史高点。这也导致了11月4日香港政府再度收紧房地产政策。

  资本会否流出?

  比较新加坡和香港的房地产政策,我们可以看出,两地都没有对房地产政策进行过放松,但香港房价却相对更加坚挺,同时反弹速度也更快,这应该是受到了内地因素的影响。换句话说,房地产政策也开始像货币政策一样,开始存在“泄露效应”和“比较效应”,这可能有悖于很多传统观念。

  从这个角度来说,加上近期香港房价的突然上升来看,我们也需要警惕,中国房地产政策一旦收紧,是否会带来更大规模的资本外流。这些资金的外流,一方面是因为在国内房地产市场的投资受到了限制,另一方面则是因为与中国一线城市相比,很多国外大城市的房价显得相当“便宜”。如果人民币持续贬值,那么这样的资本流出趋势可能会更加坚定。

(责任编辑:本港台直播)
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