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码报:北京房价何处去:开发商有应对调控套路 买房疯子多

时间:2016-10-17 12:59来源:财经综合报道 作者:开奖直播现场 点击:
《财经》记者 董文艳 徐谌辉 周哲 李德尚玉 实习生 高乔/文 9月30日晚,北京市住建委公布以“调高首套房首付比例至35%-40%,二套房首付比例至50%-70%”为主要措施的楼市调控文件。随

  《财经》记者 董文艳 徐谌辉 周哲 李德尚玉 实习生 高乔/文

  9月30日晚,北京市住建委公布以“调高首套房首付比例至35%-40%,二套房首付比例至50%-70%”为主要措施的楼市调控文件。随后八天,深圳、广州、天津、武汉、合肥、苏州、南京、厦门、上海等20多个城市跟进宣布调控政策,限制之严,史无前例、蔚为壮观。

  回顾十年楼市调控,主要措施集中在四个方向:限贷限购抑制需求、放房放地增加供给,这是两个主要方向;加强市场秩序管理打击哄抬房价行为、加强舆论引导预防房价恐慌心理蔓延,这是两个辅助方向。不同时期,以上措施出台的力度不同(见图表1)。但总的来说,可谓抑制需求的一手硬,增加供给的一手软,加上其他宏观经济因素,因此房价总是不按调控者的意图行走。情急之下,某些房价涨幅高、舆论关注强的城市,政府甚至直接出手,剥夺开发商的新房定价权,从而实现房价的“统计回归”。

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  细观国庆前夕开始的各城市新一轮楼市调控,可概括为“工具相似、力度加大”,其中北京的力度最大,深圳也放出了不管离婚与否的单身都只能购买一套住房的狠招。而之前房价上涨较猛的二线城市如厦门、南京、合肥、苏州等,本轮的调控力度仅次于一线城市。

  这一新政的出台,距离2015年12月中央经济工作会议发起全国楼市“去库存”运动只有十个月,距离2013年中国大多数省会城市取消限购令、推出楼市刺激政策,也只有两年左右。一方面是十年来最严厉的楼市调控,一方面是过去十年价涨即调控、价落即刺激,房价整体一路上扬的中国楼市,住房消费者和投资者又该如何应对

  《财经》记者选取北京楼市为样本,从供需两侧展开采访,试图对回答上述问题给出一个思路。楼市是一个区域性市场,影响各地房价的因素各不相同,但北京房价对全国房价而言,仍然是一个标杆性的指标。

  新政冲击波

  在限制与宽松的轮回中,北京楼市如今又步入了从紧周期。而首当其冲遭遇冲击的,就是140平方米以上大户型(非普通住宅)的购买者,而此前多轮调控,北京并未针对大户型买方出台专门限制政策(见图表2)。

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  新政规定:购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%,二套非普通自住房的,首付款比例不低于70%,分别提高了10个和30个百分点。相比之下,普通自住房的首付门槛从30%提高到35%,幅度只有5%;普通自住房第二套房的首付比例从40%提高到50%,幅度只有10%。以北京大户型单套住宅700万元的主流套总价计算,30%的幅度意味着首付将增加210万元。

  随着房价上涨,改善型需求已成为北京楼市的购房主力。来自中原地产研究机构的数据显示,2014年到2015年,北京单套房屋成交平均面积从118.7平方米跃升至128.5平方米。亚豪机构的统计数据显示,2015年商品住宅中成交套数同比涨幅最大的是200平方米-300平方米的面积段,同比上涨64%,其次是300平方米以上的超大户型,同比上涨55%。此外,面向初期改善型的120平方米-150平方米面积段则以12%的价格涨幅领涨其他产品。

  对于受高房价之苦最深的刚需客而言,“9·30”新政带给他们的好消息并不多。

  “因为北京刚需客本来就很无奈,北京市内哪还有刚需客可以买到的新房,刚需客都转向公寓和环北京区域了。”一位中型房企中层管理者说。

  而对于改善型需求购房者,为了避开大大抬高的首付门槛,通过离婚把自己变成首套房购买者,就成了现实选择。在改善及高端需求购房者群体中,有分析表明,未来将有更多人选择假离婚以达标购房条件,另有一些人则卖掉唯一的住房,从而获得一个首套房资格。

  “首付比例提高后,为了满足首套房要求,凑足首付款,我们之前很多做了认购还没签合同的客户现在都在卖房。”一位地产央企高管告诉《财经》记者。

  但是,按照惯例,观望情绪很快在市场上形成。对于一些资金承压较大的意向购房者,他们如今大多希望再等一等,甚至有的已萌生退意。

(责任编辑:本港台直播)
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