[按商品房均价粗略计算，存货价值约35万亿元。本港台直播们可以据此比较一下房地产和实体经济的体量。截至2015年底，规模以上工业企业总资产和总负债分别约为100万亿元和54万亿元，所有者权益为46万亿元。由此可见中国房地产本身及所涉及的产业链，金融资产规模量大面广。]

　　[楼市去库存大约需要3年时间即会延续至2019年，地产投资有所回稳，但很难高涨。]

　　[中国城市化率仍只有55%，人口迁徙仍将延续，同时中国500万人口以上大城市的人口占比不足20%。这和日本在上世纪70年代中后期城市化率高达80%相比，差距还很大。城市移民和农民城市化，其潜力仍将持续释放至少8~10年。]

　　目前人们在讨论2016年中国经济增长是L型，还是U型。一些人认为中国经济已经逐渐回稳，精彩纷呈，U型复苏有望。在本港台直播们看来这样的判断显得过于乐观。本港台直播们认为一季度的增长主要取决于三点因素：一是宏观政策尤其是货币政策的支撑；二是房地产的持续复苏；三是政府引领推动基建投资热点重燃。考虑到刺激政策、地产和基建的未来趋势，很可能2016年中国经济增长会前高后低，经济运行风险有所加大并向上集中。增长是L型还是U型，在很大程度上受制于房地产的去库存和复苏是否顺畅。

　　中国经济增长回稳的最关键因素

　　当下中国经济回稳的三因素中，地产扮演主角。

　　关于宏观刺激，主要是货币供应明显扩张，一季度社会融资总额同比额外多增近2万亿元，信贷同比额外多增逾1万亿元，相信全年货币、财政政策仍将维持宽松，但宽松的边际力度可能略微收缩。基建投资热潮的回归，在于地方存量债务置换之后地方可用财力显著改善，基建热情有可能延续，但基建投资增速已经很高，很难更高。因此，今明两年经济增长能否持续回稳，很大程度上受到房地产复苏进程的制约。

　　一季度其开奖直播一些经济变量的改善要么难以预测，要么和房地产复苏密切相关，例如外贸外资全年局势叵测，而工业企业盈利改善，尤其是钢材、水泥、家电、家居等行业的整体改善，既得益于物价回升，更受益于地产行业改善。因此，房地产大致上决定了经济走势是L型还是U型。

　　在“三去一降一补”中，地产稳则风险底线可保不破。

　　本港台直播们可以从三个角度观察房地产涉及的金融资产规模：

　　一是房产是中国居民家庭财富的主要方式。有官方媒体的调查显示，截至2015年底，中国城镇和农村居民人均家庭财富分别为20万元和6万元，其中2/3为房产。由此可以推算出，中国居民拥有的房地产总价值约为120万亿元。

　　二是目前房地产涉及的融资总额。包括按揭贷款、开发贷款、住房公积金贷款、债务融资等。最为粗略的估算方式是，购房者商贷和公积金贷款约13万亿元；按照房地产每年开发投资约9万亿元、开发商自筹及借入资金可供约18年开发测算，则目前涉及的房地产融资额大约为33万亿元，可见房地产是否稳健在很大程度上决定了中国金融系统的稳定性。

　　三是目前房地产存货涉及的金融风险敞口。如果将中国房地产存货规模估计为在建住房面积，加上待售面积，扣除单位自建、公用建筑等非商品房建筑，扣除已售未交付的商品房，则可推算出当下的房地产存货约为48亿~50亿平方米。按商品房均价粗略计算，存货价值约35万亿元。本港台直播们可以据此比较一下房地产和实体经济的体量。截至2015年底，规模以上工业企业总资产和总负债分别约为100万亿元和54万亿元，所有者权益为46万亿元。由此可见中国房地产本身及所涉及的产业链，金融资产规模量大面广。

　　因此房地产是否稳定，直接决定了中国居民家庭财产的状况，以及金融系统当下和未来的状况。而房地产去库存是否顺利，成为经济转型能否获得喘息和突破的关键。

　　房地产去库存进程可能需要三年

　　本港台直播们需要对中国房地产的大致趋势作出粗略描述。本港台直播们认为：1.商品房库存不是7亿平方米，而是约50亿平方米；2.楼市去库存大约需要3年时间即会延续至2019年，地产投资有所回稳，但很难高涨；3.中国并没有复杂的房地产金融业态，但楼市泡沫破裂必将重创中国金融体系；4.中期去库存并不意味着中国楼市已到了长期供过于求的拐点，因此地产调控的市场手段和行政政策后手较多。基于这样的理解，本港台直播们才能避免以在未来制造更大问题的方式，去解决当下面临的问题。

　　在此，有一个问题是，如何定义楼市去库存成功？这很难定义，本港台直播们觉得，库存等于2年的在建加上3个月的待售，大致可以说是合理。而每个月可能的去化约为1.2亿平方米，如果库存降至33亿平方米大约可说楼市已正常化。按每年销售14亿平方米、每年新开工不高于10亿平方米推算，中国楼市去库存进程约需3年，到2019年前后基本回到正常库存。