在余杭一个售楼处门口，看房团几个人又聚在了一起，疲态可见。方敏健说，“听说这个盘年初才1万1，现在已经涨到1万8。”团里有人接道，“即使是当时买了，现在1万8人家也会从开发商买一手，没必要买二手，加上中间的交易税，收益未必那么高。”一阵沉默。

　　上百万元的投资，分分钟就有否决的理由。空气里弥漫着中产家庭的投资焦虑。

　　评估溢价和价值挖掘

　　作为房产投资者，要看的是房价还会不会涨。但他们更多地发现，潜在的价值或已经包含在现价中。“迟了”的感觉让他们变得犹疑，而“狼来了”的故事在中国楼市不断上演，又在销蚀着人们的判断。

　　现实是，“住宅去库存”在杭州十分明显。

　　2015年底，杭州的商品房库存超17万套，彼时甚至传出“明年可能降价跑量”的市场解读。不过，新建商品房住宅库存已经从去年底开始下降。据杭州市住房保障和房产管理局统计，截至今年9月底，杭州市新建商品住宅库存实现了“十连降”，可售套数约7.3万套，较8月末减少1.2682万套，环比降幅近15%。去化周期降至5.8个月，较8月末减少1.3个月，已经低于六个月的合理去化周期下限。

　　杭州一名楼市观察人士认为，自2010年以来，杭州每年平均人口净流入仅五六万人，且最近两三年人口净流入速度更加趋缓，从供需角度看，开奖，供需矛盾是节点性的。

　　他指出，需要注意的是，杭州产业结构对人口流动的影响。“还要考虑杭州现在有哪些产业、哪些公司，可能搬到外面去。这意味着，人口还有流出可能。比如万一阿里搬了，对杭州房产肯定会有影响。”

　　滨江区和余杭区的未来科技城作为一定时期内的价值洼地，近两年来正被迅速填平。温州看房团里一对80后夫妻就是奔着未来科技城而来。

　　杭州未来科技城（海创园），是浙江省“十二五”期间重点打造的杭州城西科创产业集聚区，总面积113平方公里，目前驻有阿里巴巴、同花顺(66.480, 2.95, 4.64%)等公司。

　　据前述杭州楼市观察人士分析，此轮房价上涨，除了是对过去五年房价不动，甚至下降的修复，主要是投资和投机需求驱动。一个可见的结果是，房屋买卖差价的资本利得明显高于房地产本身内在的收益，比如租金。

　　温州看房团成员对公寓房的不看好，很大程度上能够以民间智慧对其作出注脚。

　　以位于杭州西湖区的一套公寓来计算，单价1.7万元，60平米，总价约100万元。月租3000元左右，算起来月租回报不到4%，甚至低于银行贷款利率。

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