世联行董事长陈劲松提出，尽管房子依然是保卫资产的投资，但年轻人买房不要追热点，房产作为投资也并非无风险，具体情况还得具体分析。

　　作者：世联行董事长，陈劲松

　　来源：世联行（ID：worldunion-1993）

　　年轻人最没风险的事，就是要好好地学习，努力上进，投资你自己，找一个好爱人。

　　一、机会的窗口会一扇一扇地打开

　　最近深圳顶级豪宅尤其是顶级豪宅的公寓卖得特别好，但是低端公寓卖得特别差，就财富基尼系数来说，深圳的房价已经超出深圳普通人的工资那么多倍，这是收入房价比，实在是不合理了，疯狂了。原因是有些房价他不是按照你这个参照系来的。就是买那些所谓顶级公寓的，是财富金字塔顶尖的人。

　　北上广深尤其深圳，这个房价已经向国际一流水平上看齐了。如果到这个程度，我们要看一看同样是大国，人家发展了那么长时间，美国对我们有什么样的提示？我觉得这次去美国有几个很大的收获：

　　首先，大家认为深圳、北京、上海没有新房供应了，资产方很着急。这不对，纽约目前到处是工地，旧城更新非常火爆，纽约新房项目我还去看了好几个。一个城市现在不买将来就没有供应了，这个不存在。旧城改造、城市更新会提供大量的物业空间。所以一手楼是不是走到尽头了？也不是，纽约一手楼的量非常大。实际上我们在纽约看到的，在其他城市能不能看到呢？不能。所以跟中国的情况一样，世界不是平的，房地产更不是平的。

　　第二，我们看到新的年轻人的社区正在迅速崛起。新区是年轻人的聚居地，他跟老的豪宅区形成鲜明对比，这在纽约最明显。纽约一些新区聚集了大量年轻人，非常有活力，比如翠贝卡区、布鲁克林区，以前是屠宰场、平民区，现在最时髦的公司在那里，比如谷歌；最好的艺术馆在那里，比如惠特尼；最漂亮的餐厅也在那里，现在房价也就涨起来了。

　　同时我们看老区，比如上东区中央公园附近，atv，我认为衰败得一塌糊涂了，里面就是一些老人，房子的格调，大理石、罗马柱完全过时了，年轻人都不愿意去。这就是一代人有一代人城市的观点，一代人有一代人的城市新区。

　　所以说年轻的朋友，“那个老区好的住宅区，土豪把价格搞得那么贵，我一辈子都没有希望。”我告诉大家，新区成长起来会比老区更火爆、更酷，房价更高。

　　在深圳这种新区明显吗？不明显。我认为的深圳的一些老区，比如说翠贝卡因为是屠宰区，类似于深圳的清水河，你看清水河现在跟华侨城比那价格差了多少？差太多了。事实上就是在那种区现在已经发展得不得了了。这预示着年轻人会改变深圳的城市面貌。不止深圳，各个城市都一样，你去看长期出租房、城中村那些地方，聚集了大量年轻人，他们正在改变那个区的面貌，因此新的发展或者新的房地产会有大的机会，那不是小机会。我总是说“机会的窗口会一扇一扇地打开”，会一直都有。大家不用特别焦虑地急着去入市，去抢。

　　二、房价的基本规律

　　比如说房价永远上升，这个传说对不对呢？也对也不对。那我是不是马上要投资一套房？什么时候投资最好？一年内房价走势怎么样？类似这种问题，我们经常碰得到。因为一个一个的具体问题很难说，我们说说规律。

　　第一，全球房价的基本规律是波浪式上升。你去纽约、洛杉矶、香港，日本有一个大的回调现在也基本止住了，日本是个非常特殊的案例。其他国家我们基本看到的情况，包括中国前三十年，都是波浪式上升。

　　我们怎么在波浪式上升的低点买呢？走到低点买房，你需要非常多的勇气。我要讲一讲这条波浪上升到什么阶段都有什么特征，会发生什么事情。

　　首先，从最低点开始，房价到最低点有几个特征：1，萧条，成交量非常低；2，开发商地价更低，没人要地；3，谁在买房？急用的，比如结婚急需的，完全用家，他算了一个账发现，出租回报率合理，他付一点按揭，这是真实的用家。

　　然后，随着用家的不断介入，开发商房子成交量不断增加，这时候开发商发现好卖了，开始进入成长期，一般成长期的时间3倍于萧条期。这个成长期一般都是缓缓上升的，开发商的地价依然很便宜，因为大家还没确认到底行不行。所以这个时候是开发商买地的最佳时间。这时候买家是用家加上长期投资者，不是为了炒。因为他有钱，他觉得房地产是稳当的，这个比例开始增加了。这段时间是很长的，一般来讲有3、4年，甚至4、5年。这段期间买房全是最好的时期，因为涨得缓慢。在低点时你不敢买，因为那挑战人性，但是在缓慢增长期的时候，对用家加长期投资者而言就是最好了。