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这应该是互联网时代背景下的一个商业趋势，地下商城由于自身的定位和环境的约束，很难营造出足够好的客户体验，如果不与电子商务结合，开拓O2O模式，那么很难做好。这种模式不一定会消亡，但一定是到了需要变革以及借力互联网的时候了。 驻的大多是从事女装批发及零售业务的租户。 “哈尔滨"地一大道"的市场表现非常不错，多年来，本港台直播们这边的经营状况一直都是满铺。”这是一位哈尔滨“地一大道”租户在早先时候对新金融观察记者透露的生存状态，在当年那个地下商业开发并不发达的时代，租户是满意的。 当时的运营者同样也是满意的。当年，这种以“地一大道”命名的地下商场快速在各地不断被复制。尤其随着2008年10月人和商业在香港成功上市，在资本的助力下，“地一大道”更是在全国遍地开花。 将近20年的时间里，“地一大道”以“地下服装商业地产”闻名，成为大型人防商场及服装批发集散地；人和商业也因别具一格的防空洞模式名噪一时，成为中国最具实力的地下商城开发商及运营商之一。 不可否认，在发展初期，与其开奖直播商业地产模式相比，被称为“人和模式”的“地一大道”确实有着非常明显的先天优势。 人和商业的核心商业模式是兴建人民防空工程，并在和平时期将其用作地下商城，通过出租商铺或转让商铺经营权的方式，获取回报。 由于利用人防工程开发地下商城未被归类为房地产开发，其开发的项目也就不受诸多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制，无需支付土地出让金及土地增值税，可降低开发成本。在人和商业模式初创时期，其地下商业设施的销售和租赁价格通常只是周边商场的1/4-1/2。 与此同时，经营权的转让，其实就是向商户一次性收清若干年的租金。因为一次性就把十几年甚至几十年的租金收进来了，企业的效益非常好，短期内没有风险。数据显示，人和商业的毛利率可保持在70%以上。 但几年之后，时过境迁。亏损、空置、纠纷……无不挑战着“地一大道”的口碑形象，摧残着人和商业的脆弱业绩。截至2015年12月31日，人和商业全年亏损44.36亿元，被其此次售出的44宗商业项目的估值亏损额约为45亿元。 模式之殇 巨亏的项目，5个月来无人问津，也是意料之中。就像当初的成功是因为先天优势，其实如今的失败也是因为先天劣势。说到底，“地一大道”，成也模式，败也模式。 比如，由于人防工程的拥有权和经营权是分开的，开发、运营地下商城的人和商业并没有项目的土地使用权。这意味着，人和商业无法像一般地产开发商那样通过抵押土地获得开发贷款，导致融资受限。 同样因为没有土地使用权，承让经营权的商户也无法通过抵押土地使用权及房屋产权的方式从银行获得商业贷款。为了不让商户因无法贷款而导致承让经营权意愿降低，人和商业为此特意设计了一套新的融资模式——用公司银行存款为承让商户的银行贷款提供担保。如此一来的代价是，人和商业置于银行的存款中，相当一部分是受到限制的。那么在公司现金紧张的情况下，这也会给流动性带来负面影响。 而且，靠转让经营权盈利虽然可以一次性收回十几年甚至几十年的租金，但这也意味着其实是没法享受租金上涨的盈利机会的。再者，如果想有持续的转让经营权收入进账，就必须源源不断地开发新项目。 这意味着，一旦企业经营不够良好，“人和模式”必然会陷入到进退维谷的困局中。不巧的是，自2011年达到最高峰之后，人和商业经营权收入便开始出现大幅下滑。从2011年的18.88亿元，已经一路下跌到2015年的220万元。 此外，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平曾直言不讳地对新金融观察记者表示，比商业模式本身更大的问题，其实是没有管理模式。“"地一大道"的模式是一个开发模式，这种开发模式就是把自己的开发商利益最大化了，但是这种模式开始看起来是个很好的概念，一开始的销售也受追捧，但是到后面就不行了。因为卖得太贵，又撒手不管，到后来经营管理问题都出来了，投资者、商户不挣钱了，也就不跟你玩儿了。” 因而，无论从哪个方面来讲，“地一大道”走到今日并非偶然。 在林岳表示，这刚好是给整个地下商城业态都做了提醒。“这应该是互联网时代背景下的一个商业趋势，地下商城由于自身的定位和环境的约束，很难营造出足够好的客户体验，如果不与电子商务结合，开拓O20模式，那么很难做好。这种模式不一定会消亡，但一定是到了需要变革以及借力互联网的时候了。” 转型救主 当然，至于“地一大道”项目如何运营、地下商城业态如何转型，人和商业如今已经大可不必操心了，这样的难题交给戴永革的盛诺就好。人和商业需要考虑的是如何尽快确立新的模式，让企业重新焕发生机。 根据人和商业2015年财报，人和商业控股经营两个业务，一个是地下商城，一个是农产品业务。2015年，人和商业通过农产品业务取得的收入为3.87亿元。虽然收入规模不及地下商城业务，但这如今已是唯一的指望。 人和商业着手转型做涉农投资与电商是从去年6月开始的。当时，人和商业以65亿港元价格收购由寿光地利全资拥有的利骏100%权益。按照计划，重组后，人和商业将拥有其在全国6个城市营运的8个农产品市场，主营菜蔬，副营水果、海鲜食品、肉类、粮油和其开奖直播食品的零售批发业务。 根据人和商业行政总裁兼执行董事王宏放的表态，人和商业会陆续推出农产品电商平台产品（包括手机App及Pcweb版）。王宏放喊出的目标是：2015年底实现过百亿元的交易额，2016年成为中国最大的农产品电商平台。 对于这样的目标，有看好者。理由是：第一，作为农业大国的中国，该市场的潜力和空间不可估量；第二，农业电商化是一个非常有价值的探索——能不能改变传统农业的经营习惯，能不能创造新的农业模式，在食品安全的大环境下，能否做到让消费者依赖电商，让顾客觉得电商能带来安全感……有太多可以去供企业做文章的空间和机会。 但不看好者同样不在少数。理由是，虽然农产品电商看似是个风口，既抓住了国家政策重点支持的农产品这个产业，也符合“互联网+”的潮流，但人和商业在风口中的优势并不明显。无论从人和商业的背景、资源、优势等哪方面来看，都多多少少有着一点风马牛不相及的味道。况且，一个产业的火热程度与它的盈利多少往往并不总是正相关。 而更为实际的问题则是，人和商业有没有真正懂电商的操盘手，其农业电商平台是否能真正地为农业企业甚至农户创造收益。对于亟待走上轨道的人和商业来说，眼下任何一个想到的、没想到的细节，都可能决定着新业务的成败，也决定着人和商业的未来。 (责任编辑：本港台直播) |