文｜贺泓源

　　忽如一夜春风来，“共享”大潮愈加生猛。这次，共享办公空间看上了shopping mall。

　　据好租网3月22日发布的《2016年度商办地产白皮书》显示，目前，全国一线城市已有284家联合办公品牌，工位超10万张。

　　其中，创业氛围浓重的北京、上海两地，联合办公空间发展呈现井喷之势。北京已有联合办公品牌数99家，布局网点228家，办公工位达4.7万张；上海已有联合办公品牌数96家，布局网点数192家，办公工位达3.2万张。

　　蓬勃发展的联合办公遇上空置率新高的购物中心，双方毫无意外的发生着奇妙化学发应。

　　《零售老板内参记》APP（微信ID：lslb168）记者就注意到，仅在北京，起码就有FUNWORK、优客工场两家布局商业地产项目。

　　克尔瑞咨询发布的部分进入购物中心的联合办公列表则显示，目前进入到购物中心里的联合办公空间不少于14家。

　　共享办公空间+购物中心，能够成为新浪潮吗？

　　双方适配？

　　FUNWORK世界城项目

　　在共享办公空间+购物中心模式中，FUNWORK无异于先行者。

　　官网显示，截至目前，其在京共开放两个项目，全部均在购物中心内。其中，一子落地国贸板块世界城，另一家则位于王府井商圈澳门中心。

　　资料显示，世界城项目整体5200平，有755个工位；澳门中心则在2000平上下，拥有400多个工位。同时，上述两家均位于购物中心的地下区块。

　　在设计上，FUNWORK也颇具特色，在世界城项目中，明黄色的主色调加上大滑梯，显得明快。

　　FUNWORK北京区品牌部经理刘渝鑫就向《零售老板内参记》APP（微信ID：lslb168）记者坦承，位于购物中心是FUNWORK目前选址的一大特色，收效也不错。

　　他提供的数据显示，目前世界城项目出租率在86％左右，已实现盈利。

　　刘渝鑫解释，在国贸区块，项目2299元/人/月／工位的价格明显性价比较高，同时，国贸周边的大量的写字楼商住两用楼有着明显的溢出效应。“都是传媒、手游公司等，也付得起钱。”

　　FUNWORK创始人黄涛曾公开提出，FUNWORK在选址上有硬性要求，一定会选择在CBD商务办公区域，与此同时从地铁站出发必须步行十分钟内能够到达空间，例如上海选址人民广场外滩，北京选址朝阳CBD。

　　刘渝鑫进一步分析称，最终选择落地购物中心，就是看上了其良好位置及相对低的租金。

　　问题在于，购物中心为什么要合作？

　　一定程度上，FUNWORK世界城项目具有特殊性。

　　据工商登记资料，经层层穿透，FUNWORK为中骏集团旗下全资公司。而中骏集团就是世界城的开发商，实际上为自持物业的功能转换。

　　FUNWORK能够低租金拿地，是不是基于这一层原因？

　　对此，刘渝鑫提出，项目给出的租金，要高于电影院、ktv等业态，于物业方，算一场好买卖。

　　“这块地太大了（5200平），且位于地下，国贸地区商业竞争又激烈，能够满足如此体量的主力店基本饱和（电影院、ktv、健身房等),实际上这是比较好的选择之一。我们实际上改善了物业高空置率的问题”他道。

　　刘渝鑫的话具有一定普遍性。

　　克尔瑞报告就指出，引入联合办公空间的购物中心大多有一下几种特点，atv，体量较大，区域闲置率高，联合办公空间可以有效帮助它们消化闲置区域。

　　同时，上述项目基本容积率高，楼层过高导致难以向上引流，存在地区发展相对不成熟，有较大风险。

　　简而言之，克尔瑞认为，为避免项目被闲置，购物中心才会引入联合办公空间来丰富项目业态。

　　“这样的项目多为于供应过剩的区域，购物中心招商运营处于劣势。”克尔瑞强调。

　　据第一太平戴维斯数据显示，2016年第一季度末，atv直播，北京购物中心入驻率下滑至94.5%，环比下跌0.3个百分点。同时，2016年内，北京还将迎来8个中高端商业项目入市，合计将带来59万平方米零售面积。

　　由此，第一太平戴维斯预计，未来购物中心租金将维持平稳，增长空间受限。

　　一头是拉高的购物中心空置率，另一端，渐成投资风口的共享办公亟需发展空间。在此逻辑下，双方合作显得极有看头。

　　这一模式也不是没有风险。澳门中心出租率就相对较差，为亏损状态。

　　FUNWORK似乎认为这只是阶段性问题，在京依旧有较大的扩张计划，预计今年将扩张至8家。

　　至于其在京总体业绩，仍处于亏损。

　　上述模式也在逐步推广。刘渝鑫就透露，公司将在某二线城市复制这一模式，并直接与开发商签约。“目前项目正在持续稳定推进中。”

　　模式之辩

　　对于购物中心＋共享办公空间，业内则显得看法颇多。